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酒居会計ブログ ~税金の話~

(不動産賃貸)家賃収入の収益計上時期に注意!法人と個人では異なります。

 

家賃収入を計上する際、「前家賃だと、売上に計上するのか?それとも、しないのか?」迷う部分だと思います。個人と法人では取り扱いが異なります。また、「家賃を支払う際の取り扱いはどうなのか?」と言う部分も含めて記載させていただきます。

 

家賃収入の計上時期(個人の場合)

 

個人の場合、家賃収入の計上時期については、基本通達36-5に記載されています。契約により支払日が定められている場合には、その「支払日」に家賃収入を計上することになります。例外規定として、直所2-78で、一定の帳簿を要件に貸付期間に対応した収益計上も認められています。

 

 

「原則」

 

基本通達36-5(一部抜粋)

不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日によるものとする。

 

 

「例外」

 

直所 2-78(要約)

継続的な記帳に基づいて不動産所得の金額を計算しているなどの一定の要件に該当する場合には、その年の貸付期間に対応する賃貸料の額をその年分の総収入金額に算入することを認める

 

 

 

家賃収入の計上時期(法人の場合)

 

法人の場合については。個人と異なります。平成30年度に税制改正された改正後の法人税22条の2によると、「役務提供に係る収益は、役務提供の日の属する事業年度の所得の金額の計算上、益金の額に算入する」規定されています。また、法人税22条の2第2項で、「近接する日」の属する事業年度の益金に算入することも可能との記載があります。法人税基本通達2-1-29に「近接する日」の記載があります。通達では、前受に係る額を除き、契約により支払いを受けるべき日に収益計上を行っている場合は、支払いを受けるべき日は、「近接する日」に該当するものとして法人税22条の2第2項の規定を適用すると記載されています。これは、一見、所得税の基本通達36-5と同じことが記載されているように感じられますが、「前受に係る額を除く」と記載されているため、結局は、貸付期間に対応した収益計上を行うことになります。ですので、法人税の場合は、「役務提供の日」でも「近接する日」でも、貸付期間に対応した収益計上となります。

 

 

「原則」

 

第22条の2 
役務の提供に係る収益の額は、別段の定め(前条第四項を除く。)があるものを除き、役務の提供の日の属する事業年度の所得の金額の計算上、益金の額に算入する。
 

 

 

「例外」

 

第22条の2第2項
内国法人が、役務の提供に係る収益の額につき一般に公正妥当と認められる会計処理の基準に従つて当該資産の販売等に係る契約の効力が生ずる日その他の前項に規定する日に 近接する日の属する事業年度の確定した決算において収益として経理した場合には、同項の規定にかかわらず、当該役務の提供に係る収益の額は、別段の定め(前条第四項を除く。)があるものを除き、当該事業年度の所得の金額の計算上、益金の額に算入する。

 

法人税基本通達2-1-29(一部抜粋)

資産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける使用料等の額(前受けに係る額を除く。)について、当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日において収益計上を行っている場合には、その支払を受けるべき日は、その資産の賃貸借に係る役務の提供の日に近接する日に該当するものとして、法第22条の2第2項《収益の額》の規定を適用する。

 

※法人の家賃収入の収益計上時期について、国税庁電話相談センターに念のため3回確認しました。うち2人は、「法人で前受け処理をせず、毎期支払を受ける日に収益計上しているなら支払いを受ける日に収益計上できる」とのことを言われるました。(前受けかどうかは、企業会計原則にのっとた判断になると思うのですが・・・。)一方で、「法人では、前受に係る額を除くと記載されているので、個人とは異なり支払を受ける日に収益計上できない」と言われる相談官も1人いました。私も、この通達を読む限り、後者の見解ですが、最終的にはご自分で判断してください。税務調査で否認されたとしても、家賃収入が1ヵ月ズレるだけなので、税務署側ではあまり問題にされていない部分なのかもしれません。

 

追記 H31.3.19

「平成29年度版 税務相談事例集  発行所 大蔵財務協会」では、次のように記載されています。「ご質問のケースが12月決算の法人であるとした場合には、12月31日に受け取る家賃は翌月1月分のものであり、前受けに係るものとなりますので、所得税の取扱いとは異なり、翌事業年度の益金の額に算入されます。」

 

家賃を支払う場合は、個人と法人の取り扱いは同じ

 

家賃を支払う場合には、個人と法人の取り扱いは同じです。賃借料の支払期日を前月末日としているような前払いの賃貸借契約では、原則としては、前払費用として計上することになりますが、短期前払費用の特例により支払い時に損金の額に算入することもできます。

 

「原則」

支出時に資産(前払費用)計上し、役務の提供を受けた時に損金の額に算入します。

 

 

「特例」

 

短期前払費用の特例により支払日の属する事業年度に損金の額に算入することができます。

 

所得税基本通達37-30の2

前払費用(一定の契約に基づき継続的に役務の提供を受けるために支出した費用のうちその年12月31日においてまだ提供を受けていない役務に対応するものをいう。以下この項において同じ。)の額はその年分の必要経費に算入されないのであるが、その者が、前払費用の額でその支払った日から1年以内に提供を受ける役務に係るものを支払った場合において、その支払った額に相当する金額を継続してその支払った日の属する年分の必要経費に算入しているときは、これを認める。

 

 

法人税基本通達2-2-14

前払費用(一定の契約に基づき継続的に役務の提供を受けるために支出した費用のうち当該事業年度終了の時においてまだ提供を受けていない役務に対応するものをいう。以下2-2-14において同じ。)の額は、当該事業年度の損金の額に算入されないのであるが、法人が、前払費用の額でその支払った日から1年以内に提供を受ける役務に係るものを支払った場合において、その支払った額に相当する金額を継続してその支払った日の属する事業年度の損金の額に算入しているときは、これを認める。

 

 

 

例題を作成してみました

 

「家賃収入の場合」

 

 

個人の場合

賃貸料の支払期日を前月末日としている賃貸借契約で、平成31年1月分を平成30年12月末日に受領する場合

 

「原則」:平成30年の収入

「特例」:平成31年の収入

 

 

法人の場合

平成30年12月決算の法人で、賃貸料の支払期日を前月末日としている賃貸借契約で、平成31年1月分を平成30年12月末日に受領する場合

 

「原則」:平成31年12月期の益金

「特例」:平成31年12月期の益金

 

 

 

 

「家賃を支払う場合」

 

個人の場合

賃借料の支払期日を前月末日としている賃貸借契約で、平成31年1月分を平成30年12月末日に支払う場合

 

「原則」:平成31年の経費(平成30年は前払費用に計上)

「特例」:平成30年の経費

 

 

法人の場合

平成30年12月決算の法人で、賃借料の支払期日を前月末日としている賃貸借契約で、平成31年1月分を平成30年12月末日に支払う場合

 

「原則」:平成31年12月期の損金(平成30年12月期は前払費用に計上)

「特例」:平成30年12月期の損金

 

 

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酒居

家賃収入を計上する場合、法人の収益の計上時期に注意して下さい。間違いやすい部分です。

 

 

根拠条文

 

 

所得税基本通達36-5 不動産所得の総収入金額の収入すべき時期

 

(不動産所得の総収入金額の収入すべき時期)

 

36-5 不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、別段の定めのある場合を除き、それぞれ次に掲げる日によるものとする。

 

(1) 契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日(請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日)

 

(2) 賃貸借契約の存否の係争等(未払賃貸料の請求に関する係争を除く。)に係る判決、和解等により不動産の所有者等が受けることとなった既往の期間に対応する賃貸料相当額(賃貸料相当額として供託されていたもののほか、供託されていなかったもの及び遅延利息その他の損害賠償金を含む。)については、その判決、和解等のあった日。ただし、賃貸料の額に関する係争の場合において、賃貸料の弁済のため供託された金額については、(1)に掲げる日

(注)

 

1 当該賃貸料相当額の計算の基礎とされた期間が3年以上である場合には、当該賃貸料相当額に係る所得は、臨時所得に該当する(2-37参照)。

 

2 業務を営む賃借人が賃借料の弁済のため供託した金額は、当該賃借料に係る(1)に掲げる日の属する年分の当該業務に係る所得の金額の計算上必要経費に算入することに留意する。

 

 

 

直所 2-78 不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額 の計上時期について

 

 

不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額 の計上時期について

直所 2-78
昭和48年11月6日

国税局長 殿
沖縄国税事務所長 殿

国税庁長官

 所得税法第26条第1項《不動産所得》に規定する不動産等の賃貸料の収入金額の計上時期に関する取扱いを下記のとおり定めたから、これによられたい。

 

(理由)
不動産等の賃貸料にかかる収入金額は、原則として契約上の支払日の属する年分の総収入金額に算入することとしているが、継続的な記帳に基づいて不動産所得の金額を計算しているなどの一定の要件に該当する場合には、その年の貸付期間に対応する賃貸料の額をその年分の総収入金額に算入することを認めることとしたものである。

 

(不動産等の貸付けが事業として行なわれている場合)

 

1 所得税法第26条第1項に規定する不動産等の賃貸料にかかる収入金額は、所得税基本通達36-5《不動産所得の総収入金額の収入すべき時期》により、原則としてその貸付けにかかる契約に定められている賃貸料の支払日の属する年分の総収入金額に算入するのであるが、その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっている場合で、次のいずれにも該当するときは、同法第67条の2《小規模事業者の収入及び費用の帰属時期》の規定の適用を受ける場合を除き、その賃貸料にかかる貸付期間の経過に応じ、その年中の貸付期間に対応する部分の賃貸料の額をその年分の不動産所得の総収入金額に算入すべき金額とすることができる。

 

(1) 不動産所得を生ずべき業務にかかる取引について、その者が帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること。

 

(2) その者の不動産等の賃貸料にかかる収入金額の全部について、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算しており、かつ、帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益および未収収益の経理が行なわれていること

 

(3) その者の1年をこえる期間にかかる賃貸料収入については、その前受収益または未収収益についての明細書を確定申告書に添付していること。

 

(注) 「不動産等の賃貸料」には、不動産等の貸付けに伴い一時に受ける頭金、権利金、名義書替料、更新料、礼金等は含まれない。

 

 

(不動産等の貸付けが事業として行なわれていない場合)

 

2 その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっていない場合であつても、上記1の(1)に該当し、かつ、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額の全部について上記1の(2)に該当するときは、所得税法第67条の2の規定の適用を受ける場合を除き、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額については、上記1の取扱いによることができる。

 

 

(計上時期の変更のあつた年分の総収入金額の計算)

 

3 その賃貸料にかかる収入金額につき賃貸料の支払日により総収入金額を計算していた者が新たに上記1もしくは2の取扱いによることとした場合または上記1もしくは2の取扱いにより総収入金額を計算することとしていた者が賃貸料の支払日によることとなつた場合には、次による。

 

(1) 新たに上記1または2の取扱いによることとした年分の前年以前の貸付期間にかかる賃貸料の額のうち、支払日が到来していないため当該前年以前の各年分の総収入金額に算入されていない金額がある場合には、その金額は、新たに上記1または2の取扱いによることとした年分の総収入金額に算入する。

 

(注) 前払の賃貸料については、たとえば前月払の月額賃貸料の場合には、新たに上記1または2の取扱いによることとした年分は、11か月分の賃貸料を総収入金額に算入する。

(2) 上記1または2の取扱いによらないこととなつた最初の年分の前年以前に支払日が到来している賃貸料の額のうち、その賃貸料にかかる貸付期間が経過していないため、当該前年以前の各年分の総収入金額に算入されていない金額がある場合には、その金額は、当該最初の年分の総収入金額に算入する。

 

(経過的取扱い)

 

4 この取扱いは、今後処理するものから適用する。この場合において、昭和47年分以前の所得税については、その年分の賃貸料にかかる前受収益および未収収益についての明細書を提出したときは、上記1の(2)および(3)の要件を具備しているものとして取り扱うものとする。

 

 

第二十二条の二

 

内国法人の資産の販売若しくは譲渡又は役務の提供(以下この条において「資産の販売等」という。)に係る収益の額は、別段の定め(前条第四項を除く。)があるものを除き、その資産の販売等に係る目的物の引渡し又は役務の提供の日の属する事業年度の所得の金額の計算上、益金の額に算入する。

 

2 内国法人が、資産の販売等に係る収益の額につき一般に公正妥当と認められる会計処理の基準に従つて当該資産の販売等に係る契約の効力が生ずる日その他の前項に規定する日に近接する日の属する事業年度の確定した決算において収益として経理した場合には、同項の規定にかかわらず、当該資産の販売等に係る収益の額は、別段の定め(前条第四項を除く。)があるものを除き、当該事業年度の所得の金額の計算上、益金の額に算入する。

 

 

 

 

法人税基本通達2-1-29 賃貸借契約に基づく使用料等の帰属の時期

 

(賃貸借契約に基づく使用料等の帰属の時期)

 

2-1-29 資産の賃貸借(金融商品(平成20年3月10日付企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」の適用対象となる資産、負債及びデリバティブ取引をいう。)に係る取引及び法第64条の2第3項《リース取引に係る所得の金額の計算》に規定するリース取引に該当するものを除く。以下この章において同じ。)は、履行義務が一定の期間にわたり充足されるものに該当し、その収益の額は2-1-21の2の事業年度の益金の額に算入する。ただし、資産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける使用料等の額(前受けに係る額を除く。)について、当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日において収益計上を行っている場合には、その支払を受けるべき日は、その資産の賃貸借に係る役務の提供の日に近接する日に該当するものとして、法第22条の2第2項《収益の額》の規定を適用する。

 

(注)

1 当該賃貸借契約について係争(使用料等の額の増減に関するものを除く。)があるためその支払を受けるべき使用料等の額が確定せず、当該事業年度においてその支払を受けていないときは、相手方が供託をしたかどうかにかかわらず、その係争が解決して当該使用料等の額が確定し、その支払を受けることとなるまで当該使用料等の額を益金の額に算入することを見合わせることができるものとする。

 

2 使用料等の額の増減に関して係争がある場合には(注)1の取扱いによらないのであるが、この場合には、契約の内容、相手方が供託をした金額等を勘案してその使用料等の額を合理的に見積もるものとする。

 

3 収入する金額が期間のみに応じて定まっている資産の賃貸借に係る収益の額の算定に要する2-1-21の6の進捗度の見積りに使用されるのに適切な指標は、通常は経過期間となるため、その収益は毎事業年度定額で益金の額に算入されることになる。

 

 

 

所得税基本通達37-30の2 短期の前払費用

 

(短期の前払費用)

37-30の2 前払費用(一定の契約に基づき継続的に役務の提供を受けるために支出した費用のうちその年12月31日においてまだ提供を受けていない役務に対応するものをいう。以下この項において同じ。)の額はその年分の必要経費に算入されないのであるが、その者が、前払費用の額でその支払った日から1年以内に提供を受ける役務に係るものを支払った場合において、その支払った額に相当する金額を継続してその支払った日の属する年分の必要経費に算入しているときは、これを認める。

 

 

 

 

法人税基本通達2-2-14 短期の前払費用

 

(短期の前払費用)

2-2-14 前払費用(一定の契約に基づき継続的に役務の提供を受けるために支出した費用のうち当該事業年度終了の時においてまだ提供を受けていない役務に対応するものをいう。以下2-2-14において同じ。)の額は、当該事業年度の損金の額に算入されないのであるが、法人が、前払費用の額でその支払った日から1年以内に提供を受ける役務に係るものを支払った場合において、その支払った額に相当する金額を継続してその支払った日の属する事業年度の損金の額に算入しているときは、これを認める。

(注) 例えば借入金を預金、有価証券等に運用する場合のその借入金に係る支払利子のように、収益の計上と対応させる必要があるものについては、後段の取扱いの適用はないものとする。

 

 


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