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不動産所得における事業的規模の判定(5棟10室要件を満たなくても事業的規模?)

 

今回は、不動産所得の事業的規模の判定について確認していきます。事業的規模に該当すると、税務上、65万円の青色申告特別控除が適用できるなどのメリットがあります。事業的規模の判定というと5棟10室の要件をイメージされる方が多いかもしれませんが、厳密には5棟10室に該当しない場合でも、事業的規模に該当する場合があります。今回は、その部分についての確認をしていきます。

 

事業的規模と業務的規模の違い

 

個人が不動産の貸し付けを行った場合、事業的規模に該当するのか、業務的規模(事業的規模以外)に該当するかにより、税務上、下記の違いがあります。

 

事業的規模に該当すると

 

①資産損失

事業的規模の場合は、賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失について、全額必要経費に算入でき、引き切れない場合は、青色申告であれば純損失の繰越控除の適用により3年間繰越すことができる。業務的規模の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

 

②貸倒損失

事業的規模の場合は、貸料等の回収不能による貸倒損失については、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、業務的規模の場合には、収入に計上した年分までさかのぼって、所得計算をやり直すことになります。

 

③専従者給与の必要経費算入

事業的規模の場合は、家族に給与を支払うことで、青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除を適用することができます。業務的規模の場合は、適用はありません。

 

④65万円の青色申告特別控除

事業的規模の場合は、帳簿要件など一定の要件を満たすことにより、65万円の青色申告特別控除の適用を受けることができます。業務的規模の場合は、青色申告でも10万円控除になります。

 

事業的規模のメリットを記載しましたが、貸付規模が大きくなると、個人事業税5%の対象となるデメリットはあります。個人事業税の課税要件は、所得税の5棟10室の要件とは若干異なります。

 

事業的規模の判定

 

事業的規模か業務的規模かの判定の根拠となる通達は、所得税基本通達26-9に記載されています。

 

「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で貸し付けをおこなっているかで判定すべき」と記載されています。5棟10室の基準は、あくまで形式基準としての位置づけです。

 

 

 基本通達26-9では

(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)

26-9 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

 

 

 

 国税不服裁判所での裁決事例をみるともっと分かり易く記載されています

 

裁決年月日 平成19年12月4日の裁決事例の裁決文では、所得税基本通達26-9の解説として次のように記載されています。

 

事業とは

事業とは、自己の計算と危険において営利を目的として対価を得て継続的に行う経済活動のことであると一般に解されるが、事業であるか否かの基準は必ずしも明確ではなく、その事業概念は、最終的には社会通念に従ってこれを判断するほかはないというべきである。

 

形式基準の要件を満たさない場合でも事業に該当する場合はある
所得税基本通達26-9《建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定》は、建物の貸付けが事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるとした上で、いわゆる5棟10室という形式基準を満たすとき等は、その貸付けが事業として行われているものとする旨定めているが、これは、この基準を満たせば、事業として行われているものとするという十分条件を定めたにすぎず、当該基準を満たしていなかったとしても、これをもって直ちに社会通念上事業に当たらないということはできないと解するのが相当である。

 

実質基準の判断のポイント
結局のところ、不動産貸付けが不動産所得を生ずべき事業に該当するか否かは、①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点を総合して、社会通念上事業といい得るか否かによって判断するのが相当と解される。

 

 

裁決事例では「事業性の有無」について次のように検証されています

 

平成19年12月4日の裁決事例では、5棟10室の形式基準の要件には該当せず、実質基準での上記判断ポイントをひとつずつ検証しています。

 

①営利性・有償性について

青色申告特別控除前の所得は、年間200万円~300万円

 

②継続性・反復性について

平成6年6月以降、請求人の税理士事務所、一部をH社に貸付、平成15年1月以降、同族会社2社に貸付、平成15年10月から駐車場はJ社に貸付

 

③自己の危険と計算における事業遂行性について

年間返済額は、年間の賃貸収入を上回っており、返済資金は、賃貸収入以外も原資となっている。本件建物等は、同族会社2社に貸し付けられており、賃借を継続する限り、空き部屋が生ずる余地がなく、賃借人の募集をする必要もないこと及び駐車場は、他人に貸し付けることは考えられていないこと等が認められる。

 

④精神的・肉体的労力の程度について

本件建物等の清掃冷暖房設備点検、ビルの防犯・火災のセキュリティ契約等は同族会社2社が行っている。設備等の管理・修理点検、業者への連絡等は請求人が行っていること。賃貸料は、同族会社2社の銀行預金口座から、請求人の銀行預金口座へインターネットバンキングにより、振替処理が行われている。本件貸付けは、請求人が主宰する本件同族会社2社及び親族に対する限定的かつ専属的なものであることからすると、賃貸料の改定交渉等の業務の煩雑さもないこと等が認められる。

 

⑤人的・物的設備について

本件建物等(1階の駐車場は22台駐車可能、3階建ビル1棟、378.54平方メートル)及び本件駐車場2台分(6台駐車可能)である

 

⑥不動産貸付けの目的について

本件建物は、請求人の税理士事務所及びH社の事務所として使用するため建築され、E会計事務所設立後は、本件同族会社2社により共用されていること、また、本件駐車場は、取得した当初は無償で使用され、平成15年10月のJの居宅建築後は、その一部が同人に貸し付けられていることが認められる。

 

⑦請求人の職歴・社会的地位・生活状況について

同族会社2社の代表社員又は代表取締役であり、また、本件各年分の請求人の収入は、不動産収入以外の収入が約5割を占めていること等が認められる

 

 

認められたもの

①営利性・有償性 

②継続性・反復性 

⑤人的・物的設備

 

認められなかったもの(希薄)

③自己の危険と計算における事業遂行性

④精神的・肉体的労力の程度

 

結論:社会通念上事業と称するに至る程度のものとは認められないと判断される

 

 


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