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個人)不動産投資、自宅兼事務所の家賃計上には注意が必要!

個人)不動産投資、自宅兼事務所の家賃計上には注意が必要!

 

不動産投資を行っている個人の方から、「自宅の一部を事務所として経費計上しても良いのか?」というご質問を受けました。ちなみに、区分所有マンション3部屋を貸し付けているとのこと。

 



税法上の取扱い

 

まず、今回の場合、区分所有マンション3部屋の貸し付けなので、不動産所得の取扱い上、事業的規模の貸付には該当しません。事業的規模の場合、税法上、下記の取扱いが変わってきます。

 

ただし、今回は、家事関連費の取扱いに関わってくる部分なので、事業的規模かどうかで税法上の取扱いに変りはありません。(貸付規模が大きくなれば、事務所の必要性は増すということはあります。)

 

事業的規模だと何が変わる?

事業的規模の場合、税法上、下記の取扱いが異なります。

 

①資産損失

事業的規模の場合は、賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失について、全額必要経費に算入でき、引き切れない場合は、青色申告であれば純損失の繰越控除の適用により3年間繰越すことができる。業務的規模の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

 

②貸倒損失

事業的規模の場合は、貸料等の回収不能による貸倒損失については、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、業務的規模の場合には、収入に計上した年分までさかのぼって、所得計算をやり直すことになります。

 

③専従者給与の必要経費算入

事業的規模の場合は、家族に給与を支払うことで、青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除を適用することができます。業務的規模の場合は、適用はありません。

 

④65万円の青色申告特別控除

事業的規模の場合は、帳簿要件など一定の要件を満たすことにより、65万円の青色申告特別控除の適用を受けることができます。業務的規模の場合は、青色申告でも10万円控除になります。

 

 

 

 

 

家事関連費扱い

今回の場合、自宅の一部を事務所として経費計上するということなので、税法上、家事関連費に該当します。家事関連費とは、必要経費としての性質と家事費としての性質を併せもつものをいいます。

 

家事関連費の税法上の取扱いは、下記のようになっています。

原則:家事関連費は、必要経費に算入できない

特例:家事関連費のうち、下記の要件を満たしたものは、その部分は必要経費に算入できる

①その主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ、その必要である部分を明らかに区分できる

②青色申告者であれば取引の記録等に基づき業務の遂行上直接必要な部分を明らかにすることができる

 

 

 

 



裁決事例では

 

上記では、税法上の取扱いをご説明いたしましたが、家事関連費として案分割合を乗じて計算した場合でも、否認された裁決事例があります。案分割合を乗じて計算した部分が、実態として事務所として使用されているかどうかという部分が問題になっています。

 

また、家事関連費は、取引の記録等に基づき業務の遂行上直接必要な部分を明らかにすることで経費計上できるという部分にも注意して下さい。

 

 

事例① 平成23年3月25日公表裁決

給与所得者(執行役員)で、下記の物件を賃貸の用に供しており、住居の2部屋分40㎡程度を不動産賃貸業の用に供しているとして、家賃・水道光熱費50%を必要経費に計上していた。

 

賃貸物件の詳細

・軽量鉄骨造2階建て1棟・・合計8室の物件
・木造2階建て2棟・・合計16室の物件
・区分所有マンション 2部屋

 

委託した管理業務の内容
・請求人を代理して賃借人と契約をすること
・家賃を徴収すること
・建物の巡回点検
・共用部分の清掃
入居者及び近隣住民からのクレーム処理
・家賃滞納者への督促
・空室の発生や予想に伴う入居者の募集
・修繕等の見積り及び工事の立会いなど

 

 

裁決結果
軽量鉄骨物件及び木造物件の管理を不動産業者に委託していること等から、請求人が行うべき不動産所得に係る事務は、パソコンによる帳簿の作成などの限定的なものにとどまると推認され、請求人の4人家族の住居である本件住居のうちの2部屋部分40平方メートルもの空間を、常時、事務所として使用して行うべき不動産所得に係る事務があったとは認められない。

 

そうすると、上記間取図上、事務所と記載されている部分が、実際常時事務所として使用されていたとはいえず、本件住居の水道光熱費の50パーセントが業務の遂行上直接必要であったとも認められない。

 

以上によれば、本件住居の50パーセントを業務の用に供していたとの請求人の主張は採用できず、請求人において、取引の記録等に基づき、本件住居に係る経費のうち業務の遂行上直接必要であった部分を明らかにしていないから、本件住居に係る経費を必要経費に算入することはできない。

 

 

この裁決事例では、不動産収入の約2倍から3倍の経費を計上していたことも考慮する必要があると思います。

 

 

 

 

事例② 昭和63年6月30日裁決事例

住居の1階部分は同族会社の倉庫であり、2・3階部分を住居として使用しており、支払金額のうち60%を必要経費として計上していた。

 

賃貸物件の内容
①貸付先は2件のみ
②そのうちの1件からの地代収人は銀行の取引口座に振り込まれており、総収入金額の97パーセント以上を占めていること、また、その地代収入の基になる賃料は、3年ごとに改定されるが、30年間その実質価格が下落しないように約10パーセント以上の値上げが約束されており、更新も可能であった。
③もう1件からの家賃収入は集金であるが、その代表取締役は同居の親族である。

 

 

裁決結果
手間もほとんどかからないことからみると、請求人の不動産貸付に係る請求人主張の面積部分が常時事務打合せに使用されているとは認められない。

 

また、請求人がたまたま不動産貸付に関して、その住居を事務打合せに利用したとしても、その程度をもって、不動産貸付に係る業務の遂行上直接必要な事務所であるとは認められないので、必要経費に算入すべきであるとの請求人の主張は採用することができない。

 

 

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酒居

税理士業のような個人事業の場合には、自宅兼事務所のような場合でも、間仕切りなどを行い事務所スペースを設け、そこで業務を行います。不動産賃貸業で事務は帳簿作成などの業務に限定され、さらに事務所として使用された実態がないとなると税務調査などで指摘された場合に問題になる可能性はあると思います。特に、今回の場合、貸付規模が3部屋と少なくリスクはあります。


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