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国外中古建物の不動産所得に係る損益通算の特例創設!|令和2年度税制改正

国外中古建物の不動産所得に係る損益通算の特例創設!|令和2年度税制改正

 

令和2年の税制改正で『国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例』が創設されました。令和3年度から適用されます。節税対策として、海外の不動産を購入し賃貸に出し、不動産所得の赤字と給与所得などを相殺しているような場合に影響を受けます。それでは、税制改正の経緯から確認していきたいと思います。



『国外中古建物の不動産所得に係る損益通算の特例』創設の経緯

 

今回、税制改正される部分については、国外の投資用不動産を購入し損益通算を行うことにより、所得金額を減少させている事例があるとして、平成27年度の会計検査院の検査報告の中で指摘されていました。

 

平成27年度決算検査報告

 

簡単に概要を説明すると

現在、給与所得等の税率は、所得4,000万円超では、所得税45%+住民税10%の合計55%(復興特別所得税を含めると55.945%)の税率です。一方、不動産の譲渡所得は、5年間保有することで、所得税15%+住民税5%の合計20%(復興特別所得税を含めると20.315%)の税率になります。高額の給与等を貰っているような人が、節税対策として減価償却費等で赤字になる物件を購入し賃貸に出します。確定申告では、不動産所得の赤字と給与所得等の損益通算を行い税金の還付を受けます。その後、長期譲渡所得として20%の税率が適用される5年後以降に物件を売却します。早い話が、税率差を利用した節税対策を行っているというお話です。もちろん、売却時に不動産価格が大きく下落していれば、損失を負うリスクはあります。

 

 

ここまでの話は、国内の不動産投資でも行われていることなので問題ありません。なぜ、国外中古不動産が問題視されたのか?

 

会計検査院の平成27年度決算検査報告には、次のように記載されています。

 

・住宅を建築してから滅失するまでの平均年数は、国土交通省の推計によると、日本は約32年であるのに対して、アメリカ合衆国は約66年、英国は約80年となっていて、日本よりも長期間使用されている状況である。

 

・日本の戸建住宅は、築後20年までで価値が大きく低下するといわれている一方で、アメリカ合衆国及び英国の戸建住宅は、中古住宅は新築住宅との価格差が小さい状況となっている。

 

 

上記のように国内の物件と海外の物件では、違いがあるにもかかわらず、海外物件の減価償却費を計算する際に用いる耐用年数は、日本のものと変わりがありません。

 

会計検査院の報告でも次のように指摘されています。

国外に所在する中古等建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがあると認められる。

 

 

海外の物件の方が長期間使用できるということは・・・

海外の物件の方が、長期間使用できるということは、理論上、中古不動産の価格下落率は国内物件と比べるとなだらかになります。(=売却時の価格下落リスクが少ない。)このような利点を生かして、純粋な不動産投資というよりは、節税対策として用いられるケースが増えたのだと思います。

 

まとめ
日本の建物を想定した耐用年数を海外の不動産に用いることにより、実際の耐用年数よりも早期に償却できてしまう制度上の不備をついた節税対策が、過度に行われるようになり、問題視されたのだと思います。



令和2年度の税制改正

 

不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、耐用年数を簡便法により計算した国外にある中古の建物の「減価償却費に相当する部分の損失」については、生じなかったものとみなし、損益通算等をできないこととする。(月刊税理より)

 

注意点

・国外における不動産所得同士での通算は可能

この制度導入前より、減価償却費のうち生じなかったものとみなされた価額相当分、譲渡時の帳簿価額は高くなる

 



適用時期

 

令和3年分以後の所得税について適用される。(令和3年より前に購入していた物件であっても、適用される。)

 


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