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投資用不動産購入時に金の取引を用いた消費税還付スキームはできなくなります!|令和2年度税制改正

投資用不動産購入時に金の取引を用いた消費税還付スキームはできなくなります!

 

令和2年度の税制改正で「居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度の適正化」が行われます。この改正により、一部の不動産投資家の間で行われていた金の取引を用いた消費税の還付スキームはできなくなります。今回の改正は、不当な節税を防止するための改正なのですが、その経緯を含めて書いていきたいと思います。

 



税制改正の経緯 『自動販売機スキーム× ⇒ 金取引×』

 

今回の改正の経緯は、元をたどると平成22年の税制改正にまで遡ります。平成22年の税制改正以前は、自動販売機スキームという消費税の還付スキームが一部の不動産投資家の間で行われていました。一時期話題になった手法なので、記憶に残っている方もいるのではないでしょうか?具体的な説明の前に、まずは、消費税の仕組みからご説明いたします。

 

消費税の仕組み

住宅の貸付けは非課税売上に該当することから、居住用賃貸建物の購入に係る消費税は、消費税の考え方的には、消費税の仕入税額控除の対象になりません。しかし、消費税の計算上、すべての取引について個別に対応関係を把握し計算する個別対応方式という方法は、手間がかかることから、課税売上割合が95%以上の場合は、非課税売上に対応するものであっても全額控除、課税売上割合が95%未満の場合でも、一括比例配分方式といわれる方法を選択すれば、課税売上高の割合に応じて消費税が控除できるという簡便な仕組みが導入されています。なので、居住用賃貸建物に係る消費税のうち控除できる消費税額は、課税売上割合に応じて変わるという仕組みになっています。(今回の税制改正で、居住用賃貸建物に係る消費税は仕入税額控除の対象とされないこととされました。)

 

自動販売機スキームとは?(簡単に説明すると)

平成22年の税制改正前に一部の投資家の間で行われていた自動販売機スキームとは、次のようなものでした。建物購入時の課税期間における家賃収入がゼロになるよう建物を期末に購入し、さらに、自動販売機を設置します。期末購入なので家賃収入が計上されない、もしくは、フリーレントとすることにより、購入時の課税期間については、自動販売機の売上しか計上されないようにして課税売上割合が100%になるようにもっていきます。課税売上割合が95%以上であることから、居住用賃貸建物に係る消費税の全額について仕入税額控除できるという消費税の還付スキームでした。

 

このような還付スキームは、制度の不備をついたものであることから、平成22年の税制改正で、「建物購入後3年間の課税売上割合の平均により消費税額の調整を行う3年縛り」の要件が追加されました。この改正により、建物購入時の課税売上割合が100%の場合でも、3年間の平均で再度調整されることから、自動販売機スキームは意味のないものとなりました。(自動販売機スキームについては、細かく解説すると、一部抜け道があったのですが、平成28年の税制改正で完全にできなくなりました。)これで終わればよかったのですが・・・。

 

自動販売機 ⇒ 金の取引へ

この改正には抜け道がありました。「3年間の課税売上割合で調整が行われるのなら、課税売上高を作り出せば良いのでは?」と考える人が現れたのです。通常、物の値段は、商売で行うような場合は別として、購入時より売却時の方が、中古品になるわけですから下がります。値段が下がるような商品の売買で課税売上を計上したとしても、結局のところ、税金の還付額以上のリスクを負うことになります。そこで目を付けたのが金の取引です。金の現物取引は、消費税の課税取引に該当します。また、金には、市場価格があり、価格も安定しています。中古品だからといって、価格が下がるということはありません。さらに、売買手数料も安く、うってつけの商品だったのだと思います。節税のスキーム的には、3年間、金の取引を行うことにより課税売上割合を調整するという単純なものでした。

 

自動販売機スキームの場合、投資用の物件を購入し、自動販売機を置くわけですから、経済活動的には、理にかなっている部分はありましたが、金取引のスキームの場合、投資用物件を購入し、節税のために金の取引を繰り返すわけですから、脱税まではいかないまでも、ある意味、自動販売機スキーム以上にグレーゾーン的な扱いでした。そのため、毎年のように「そろそろ税制改正があるのでは?」という話がでていましたが、一度、税制改正された部分は、そう簡単には、改正ができないのか? 結局のところ、10年の歳月が経ち、今回の改正に至りました。

 

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酒居

私が税理士試験を受けた当時と比べると、税制改正のたびに、新たな要件が継ぎ足され、どんどん消費税法が複雑になってきています。



居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度の適正化

 

事業者が、国内において行う居住用賃貸建物(住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産又は調整対象自己建設高額資産に該当するもの)に係る課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除の対象としないこととされました。

 

 

調整あり!

「居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限」の適用を受けた「居住用賃貸建物」について、次のいずれかに該当する場合には、仕入控除税額を調整することとされました。

 

●第三年度の課税期間の末日にその居住用賃貸建物を有しており、かつ、その居住用賃貸建物の全部又は一部を調整期間に課税賃貸用に供した場合

 

●その居住用賃貸建物の全部又は一部を調整期間に他の者に譲渡した場合

 

    「令和2年4月消費税改正のお知らせ」より

     

     

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    酒居

    「節税防止のための改正⇒新たな節税方法」などの経緯があり、今回は、はっきり「仕入税額控除の対象としない」とされました。

     



    適用開始時期

     

    ●適用開始時期
    令和2年 10 月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額について適用されます。

     

    ●経過措置
    令和2年3月 31 日までに締結した契約に基づき令和2年 10 月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等については、上記の制限は適用されません 。

     


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