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コロナの影響により家賃を減額!消費税率等の経過措置(旧税率8%)への影響は?|コロナウイルス関連

コロナの影響により家賃を減額!消費税率等の経過措置(旧税率8%)への影響は?

 

先日、コロナの影響により家賃を減額した場合の税務上の取り扱いが、国税庁のFAQに掲載されました。さらに、家賃の減額が、消費税率等の経過措置(旧税率8%)に影響を及ぼすのか?という部分についても追加掲載されました。消費税率等の経過措置(旧税率8%)とは、消費税の指定日(平成31年4月1日)前に賃貸借契約を締結した一定の要件に該当するものについては、引き続き旧税率8%が適用されるというもの。その部分の解説も含め確認していきたいと思います。結論的には、経過措置には影響はありません。

 

家賃を減額した場合の取扱いについては、こちらをご確認ください。

 

 

今回の記事は、国税庁FAQをもとに記事を書いています。

国税における新型コロナウイルス感染症拡大防止への対応と申告や納税などの当面の税務上の取扱いに関するFAQ(P48参照)



消費税率等の経過措置(旧税率8%)とは?

 

令和元年10月から、消費税率が8%⇒10%に増税されました。消費税率等の経過措置とは、増税前の契約のうち一定の要件に該当するものは、引き続き旧税率8%が適用されるというもの。(更新時まで)

 

  国税庁 消費税率等の経過措置Q&Aより

 

 

賃貸借契約の場合の経過措置

賃貸借契約の場合、指定日(平成31年4月1日)の前日までの間に締結した賃貸借契約に基づき、施行日(令和元年10月1日)前から施行日以後引き続き当該契約に係る貸付けを行っている場合において、契約内容が、下記要件を満たす場合に旧税率8%が適用されるというものでした。(更新時まで)

 

要件とは、下記のいずれかを満たす必要がありました。

 

要件①

一 当該契約に係る資産の貸付けの期間及び当該期間中の対価の額が定められていること。
二 事業者が事情の変更その他の理由により当該対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと。

 

 

       あるいは、

 

要件②

一 当該契約に係る資産の貸付けの期間及び当該期間中の対価の額が定められていること。
三 契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないことその他対価に関する契約の内容が当該貸付けに係る資産の取得に要した費用の額及び付随費用の額(利子又は保険料の額を含む。)の合計額のうちに当該契約期間中に支払われる当該資産の貸付けの対価の額の合計額の占める割合が百分の九十以上であるように当該契約において定められていること。

 

 

 

※通常は、賃貸借契約の契約内容が要件①を満たすことによって、旧税率8%が適用されている場合が多いと思われます。

 

 

 

「消費税法 附則」では次のように記載されています。

 

附 則 (平成二四年八月二二日法律第六八号) 抄

第五条 

4 事業者が、平成八年十月一日から指定日の前日までの間に締結した資産の貸付けに係る契約に基づき、施行日前から施行日以後引き続き当該契約に係る資産の貸付けを行っている場合において、当該契約の内容が、第一号及び第二号又は第一号及び第三号に掲げる要件に該当するときは、施行日以後に行う当該資産の貸付けに係る消費税については、旧消費税法第二十九条に規定する税率による。ただし、指定日以後に当該資産の貸付けの対価の額の変更が行われた場合には、当該変更後における当該資産の貸付けについては、この限りでない。

 

 

一 当該契約に係る資産の貸付けの期間及び当該期間中の対価の額が定められていること。
二 事業者が事情の変更その他の理由により当該対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと。
三 契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないことその他対価に関する契約の内容が政令で定める要件に該当していること。

 

政令では

6 改正法附則第五条第四項第三号に規定する政令で定める要件は、当該貸付けに係る資産の取得に要した費用の額及び付随費用の額(利子又は保険料の額を含む。)の合計額のうちに当該契約期間中に支払われる当該資産の貸付けの対価の額の合計額の占める割合が百分の九十以上であるように当該契約において定められていることとする。

 

第十六条

この場合において、次の表の上欄に掲げるこれらの規定中同表の中欄に掲げる字句は、それぞれ同表の下欄に掲げる字句に読み替えるものとする。

附則第五条第四項及び第五項 平成八年十月一日から指定日 平成二十五年十月一日から三十一年指定日
施行日 一部施行日
旧消費税法 三十一年旧消費税法
、指定日 、三十一年指定日

平成31年指定日=平成31年4月1日

 



経過措置が適用されなくなる場合

 

契約期間が過ぎると経過措置は、適用されなくなりますが、その他に貸付けの対価の額が変更されると適用されなくなります。

 

貸付けの対価の額が変更されると×

上記附則の黄色マーカー部分で、「ただし、指定日以後に当該資産の貸付けの対価の額の変更が行われた場合には、当該変更後における当該資産の貸付けについては、この限りでない。」と記載されています。

 

正当な理由に基づく変更であれば

貸付け対価の額が変更されると、すべての場合において経過措置が適用されなくなるのか?と言うとそうではありません。法令解釈通達では、「正当な理由に基づくもの」であれば、ただし書きの部分は、適用しないと記載されています。例:賃貸人が修繕義務を履行しないことにより行われたもの

 

 

法令解釈通達では、次のように記載されています。

 

平成31年10月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いについて(法令解釈通達)

(正当な理由による対価の増減)

19 資産の貸付けが改正法附則第16条第1項《第3条の規定による消費税法の一部改正に伴う税率等に関する経過措置》において準用する改正法附則第5条第4項ただし書《対価の変更があった場合の経過措置の不適用》に該当することとなった場合には、対価を変更した後の資産の貸付けについて同項本文の規定を適用することができないのであるが、その対価の変更が、例えば、賃貸人が修繕義務を履行しないことにより行われたものであるなど正当な理由に基づくものである場合には、その対価の変更につき同項ただし書を適用しないものとする。

 



コロナの影響により家賃を減額した場合は?

 

では、今回のコロナの影響により家賃を減額した場合は、経過措置への影響は?

 

正当な理由に基づくものに該当するため、引き続き経過措置の適用があるとのことです。

 

政府の要請を踏まえて 新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために当該賃料を減額することが明らかな場合は、「正当な理由に基づくもの」として取り扱って差し支えありませんので、引き続き、 資産の貸付けに係る消費税率等の経過措置が適用されます。

国税庁FAQより

 

※賃料の減額に係る変更契約書や覚書等において、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために賃料を減額する旨を明らかにしておいてください。

 

 

国税庁FAQ原文では

 

問 12 .《 賃料の減額を行った場合の消費税率等の経過措置について 》 〔5月 15 日追加 〕

 

不動産賃貸業を営む当社は、テナント賃料の支払の猶予に応じるなど柔軟な措置の実施を検討いただきたいとの政府の要請もあり、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けているテナント(賃借人)の支援のために、賃料を一定の期間減額することにしました。このテナントへの賃貸(資産の貸付け)については、消費税率等の経過措置(旧税率8%)の適用を受けていますが、上記の理由により 賃料を減額した場合、引き続き、経過措置が適用されるのでしょうか。

 

 

【国土交通省から不動産関連業界への要請の概要】
新型コロナウイルス感染症等の影響により賃料の支払が困難なテナントに対し て、その状況に配慮して支払の猶予や賃料の減免に応じるなど、柔軟な措置の実施を検討いただきたい。

 

 

〇資産の貸付けに係る消費税率等の経過措置(旧税率8%)の適用を受けている賃料を、31 年指定日(平成 31 年4月1日)以後に変更した場合は、変更後に行われる資産の貸付けには当該経過措置は適用されませんが、当該賃料の変更が「正当な理由に基づくもの」であれば、経過措置が適用されます。

 

 

〇ご質問のように、政府の要請を踏まえて新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために当該賃料を減額することが明らかな場合は、「正当な理由に基づくもの」として取り扱って差し支えありませんので、引き続き、 資産の貸付けに係る消費税率等の経過措置が適用されます。

 

 

注1 賃料の減額に係る変更契約書や覚書等において、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために賃料を減額する旨を明らかにしておいてください。

 

注2 不動産以外の資産(事務機器等)の貸付けについて、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために賃料を一定の期間減額する場合も、同様に取り扱って差し支えありません。

 

注3 当該政府の要請が行われる前に、賃貸業者が、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために賃料を一定の期間減額した場合も、同様に取り扱って差し支えありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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