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自宅兼事務所|マイホーム売却時の税額に影響あり!

自宅兼事務所|マイホーム売却時の税額に影響あり!

 

中小企業などでは、節税対策の一環として、社長が自宅の一部を事務所として使用し、会社から家賃をとる場合があります。このような場合、マイホーム売却時の税額に影響がでます。近々、売却予定がある場合は、注意が必要です。それでは、詳しく確認していきます。

 



マイホーム売却時の特例とは

 

マイホーム売却時に譲渡益が出ている場合、一定の要件に該当すれば、軽減税率(措法31条の3)の特例や、3,000万円の特別控除(措法35条1)の特例が受けられます。軽減税率の特例については、所得税を 譲渡所得6,000万円以下は10%の税率、それを超えると15%の税率で課税するというもの。3,000万円特別控除の特例については、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというもの。マイホーム売却時は、この2つの特例により、税額が低く抑えられる仕組みになっています。特に、3,000万円特別控除の特例は、メリットが大きいと思います。ただし、注意すべきは、事業用部分については、この適用がありません。次のように記載されています。

 



居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

 

まずは、軽減税率の特例からみていきます。

 

措置法施行令では

 

この特例を受けることができる部分は、居住の用に供している部分に限られます。

 

(居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例)
第二十条の三 

2 法第三十一条の三第二項第一号に規定する政令で定める家屋は、個人がその居住の用に供している家屋(当該家屋のうちにその居住の用以外の用に供している部分があるときは、その居住の用に供している部分に限る。以下この項において同じ。)とし、その者がその居住の用に供している家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋に限るものとする。

 

 

通達では

 

通達では、居住の用以外に供している部分がある場合の居住用部分の判定方法が示されています。

 

(店舗兼住宅等の居住部分の判定)

31の3-7 その居住の用に供している家屋のうちに居住の用以外の用に供されている部分のある家屋に係る措置法令第20条の3第2項に規定するその居住の用に供している部分及び当該家屋の敷地の用に供されている土地等のうちその居住の用に供している部分は、次により判定するものとする。

(1) 当該家屋のうちその居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とする。

店舗兼住宅等の当該家屋のうち居住部分の判定の算式

(2) 当該土地等のうちその居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とする。

店舗兼住宅等の当該土地等のうち居住部分の判定の算式

(注) その居住の用に供している家屋のうちに居住の用以外の用に供されている部分のある家屋又は当該家屋の敷地の用に供されている土地等をその居住の用に供されなくなった後において譲渡した場合における当該家屋又は当該土地等のうちその居住の用に供している部分の判定は、当該家屋又は当該土地等をその居住の用に供されなくなった時の直前における利用状況に基づいて行い、その居住の用に供されなくなった後における利用状況は、この判定には関係がない。

 

 

居住用部分が90%以上である場合

 

住宅ローン控除の規定にもありましたが、居住の用に供している部分が90%以上である場合は、そのすべてが居住の用に供されているものとして計算します。

 

(店舗等部分の割合が低い家屋)

31の3-8 その居住の用に供している家屋又は当該家屋の敷地の用に供されている土地等のうち31の3-7により計算したその居住の用に供している部分がそれぞれ当該家屋又は当該土地等のおおむね90%以上である場合には、当該家屋又は当該土地等の全部がその居住の用に供している部分に該当するものとして取り扱って差し支えない。

 

 

判定時期

 

特例を受ける場合には、判定時期に居住の用に供している必要があります。

 

(「主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」の判定時期)

31の3-9 その譲渡した家屋が措置法令第20条の3第2項に規定する「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」に該当するかどうかは、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる時の現況により判定することに留意する。

 

(1) その譲渡した家屋がその譲渡の時においてその者の居住の用に供している家屋である場合 その譲渡の時

 

(2) その譲渡した家屋がその者の居住の用に供していた家屋でその譲渡の時においてその者の居住の用に供されていないものである場合 その家屋がその者の居住の用に供されなくなった時

 

(注) その譲渡した家屋が、上記(2)により、「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」に該当すると判定された場合には、その譲渡の時においてその者が他にその居住の用に供している家屋を有している場合であっても、その譲渡した家屋は、措置法第31条の3第2項に規定する家屋に該当する。

 

 



居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

 

3,000万円特別控除の特例についても、同じです。

 

(居住用財産の譲渡所得の特別控除)
第二十三条 第二十条の三第二項の規定は、法第三十五条第二項第一号に規定する政令で定める家屋について準用する。

 

 

注意点
事業用部分については、他の特例(事業用資産の買換え特例など)が受けられる場合があります。

 

 

 

 

あくまでも当記事については参考程度とし、実際の適用にあたっては、顧問税理士に相談されるか、ご自分で判断して下さい。取扱いに関して電話等での無料相談(申告等の依頼予定がある場合は除く。)は行っておりません。有料相談になります。

 

 

当事務所紹介

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