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不動産投資 個人と法人どちらで購入すべきか?最大39%もの税率差も!

 

不動産投資は、利益を再投資して物件数を増やすことが多く、利益に対してどのくらいの税金がかかるかということは非常に重要です。税率が高ければ投資効果は薄れてしまいます。今回は、法人所有として不動産投資を行った場合と、個人所有として不動産投資を行った場合の税率を比較してみました。

 



法人所有として不動産投資を行った場合の税負担

 

法人所有として不動産投資を行った場合には、法人の利益に対して課される法人税・地方法人税・住民税・事業税を加味したトータルの法人税実効税率は、次のような税率になります。株式投資の税率は20%なので、それと比較してもそこまで高くはないのではないでしょうか?日本の税制は、最終的に個人に利益を移転する際に多額の税金がかかる仕組みになっています。ですので、法人に対して課される税率は、そこまで高くはありません。(最近は、特に国際競争力の強化の観点から、法人税は減税方向にあります。)ただ、法人から給与をとるなど個人に利益を移転する場合には、給与に対して所得税・住民税(給与所得控除があります。)が課税され、さらには、社会保険料(健康保険料・厚生年金料)を支払う必要がでてきます。

 

法人税実効税率(法人税・地方法人税・住民税・事業税を考慮したトータルの税率)

課税される所得金額 法人税実効税率(中小法人)
400万円以下 21%
400万円超 800万円以下
23%
800万円超 33%

 

注・・・給与を支給する場合には社会保険(健康保険・厚生年金)にも加入する必要があります。

社会保険料(健康保険料・厚生年金保険料)は、会社負担分と個人負担分との合計で約30%もの率で課税されます。

 

社会保険については、「不動産投資を始める場合社会保険への影響はどうなる?」を参考にしてください。社会保険健康保険・厚生年金)に加入しなくても良い方法を紹介しています。

 

 



個人所有として不動産投資を行った場合の税負担

 

個人所有として不動産投資を行った場合には、①所得税のほかに②住民税、さらに、規模が大きくなれば③事業税が課税されます。所得4000万円を超えると、最大60%(所得税+住民税+事業税)もの税率が課税されます。

 

①所得税 所得税は段階税率で、所得が増えるほど段階的に税率が高くなる

課税される所得金額 税率
195万円以下 5%
195万円を超え 330万円以下 10%
330万円を超え 695万円以下 20%
695万円を超え 900万円以下 23%
900万円を超え 1,800万円以下 33%
1,800万円を超え4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

 

②住民税

課税される所得金額 税率
一律 10%

住民税には、均等割も課税されますが、少額のため、ここでは、所得割の税率のみ記載しています。

 

③事業税

課税される所得金額 税率
一律 ※290万円控除あり 5%

事業税は、所有不動産の部屋数などが増えれば課税されます。(所得税の事業的規模の基準とは若干異なります。)

 

 



利回り物件を増やしていく予定がある場合には法人所有がおすすめ

 

個人所有の場合、最大、利益に対して60%もの税率が課されるため、法人所有での投資をおすすめしています。法人の場合、所得800万円以下の税率は20%台なので、その部分をうまく活用すれば節税につながります。例えば、法人の所得が800万円を超えたあたりで新たに物件を購入する場合、再度、新しく法人を設立して物件を取得するということを行えば、株式投資並みの20%台の税率で不動産投資を行うことが可能です。ただし、法人数を増やすと、利益に関係なく1法人あたり均等割7万円(資本金1000万円以下の場合)がかかることと、税理士に対しての顧問料も増加します。それを加味しても、節税につながります。ただし、銀行に対し借入の実態を隠す目的での1法人1物件という方法は危険です。融資を受けている場合には、銀行の確認を経てということになります。

 

法人を設立して不動産投資を行うイメージとしては、法人に資金を貯め、法人でお金を使い、必要があれば、低い水準の税率までの部分で給与をとり個人に利益を移転していくというイメージです。

 

利益を法人にためるような形式での法人化は節税につながりますが、利益をためず、すべて役員報酬として支給するような形式での法人化は、社会保険料の負担が高くなり、あまり節税につながりません。

 

法人化(法人成り)は節税につながるのか?社会保険考慮後でシミュレーション

 


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