千葉県船橋市・市川市・浦安市 西船橋駅から徒歩2分の税理士・酒居会計事務所 税理士報酬格安プランあり。

お問い合わせ お見積り依頼
キャリア10年以上の
税理士が対応いたします!

お問合せ

CLOSE

MENU

CLOSE

無料相談受付中!

047-767-5591

受付時間
9:00~18:00

Access

千葉県船橋市・市川市・浦安市 近辺で税理士をお探しのお客様

創業8年 平成16年12月税理士試験合格、平成27年12月宅地建物取引士試験合格
キャリア10年以上の税理士が対応いたします!業務エリア:全国対応可

最新ブログ記事

無料相談受付中!まずはお気軽にお問い合わせください。

千葉県船橋市・市川市・浦安市 西船橋駅から徒歩2分の税理士・酒居会計事務所 税理士報酬格安プランあり。

無料相談受付中!
まずはお気軽にお問い合わせください。

047-767-5591

受付時間  9:00~18:00

地図
酒居会計マネーブログ   ~税金・転職・起業・株式投資・ふるさと納税~

スポンサーリンク



不動産投資を始める場合、社会保険への影響はどうなる?

 

不動産投資をはじめる場合、税金への影響のほかに社会保険料(健康保険料・厚生年金保険料)への影響も考えるておいた方が良いと思います。社会保険料(健康保険料・厚生年金保険料)への影響は、不動産投資を始める人が、「サラリーマン(社長含む)」、もしくは、「自営業者(個人事業主)」、さらには、「法人を設立して不動産投資を始める」かにより変わってきます。

 



そもそも社会保険(健康保険・厚生年金)の加入義務者とは

 

社会保険(健康保険・厚生年金保険)の加入義務者は、大まかに言えば、「適用事業所」に使用される者です。パートタイマー・アルバイト等は、労働日数等の要件に該当すれば加入する必要があります。

 

社会保険(健康保険・厚生年金保険)の適用事業所とは、法人の場合は、強制的に適用事業所となります。また、従業員が常時5人以上いる個人の事業所についても、農林漁業、サービス業などの場合を除いて、強制的に適用事業所となります。ただし、この場合において、個人事業主本人は、社会保険(健康保険・厚生年金保険)には加入できず、国民健康保険と国民年金に加入することになります。

 

法人の代表取締役の場合は、報酬をもらっている限り、社会保険(健康保険・厚生年金保険)に加入する義務があります。

 



サラリーマン(社長含む)が不動産投資をはじめる場合

 

土地建物ともにを個人所有として不動産投資を行った場合は、不動産による所得は、社会保険料(健康保険料・厚生年金保険料)には影響しません。社会保険料は、勤めている会社の給与を基礎として算定されるためです。

 

 



自営業者(個人事業主)が不動産投資をはじめる場合

 

自営業者(個人事業主)の場合、そもそも個人事業主本人は社会保険には加入できないため、国民年金と国民健康保険に加入しています。国民年金保険料は、定額(平成30年度は月額16,340円)なので不動産による所得が増えたところで影響ありませんが、国民健康保険料は、不動産による所得が影響します。ただし、既に、国民健康保険料の上限金額(平成30年度93万円)を支払っているような場合には影響ありません。

 

 

法人を設立して不動産投資を始める場合

 

法人を設立して不動産投資を行う場合、法人は社会保険の適用事業所です。ですので、法人で代表者になり役員報酬をもらう場合には、社会保険(健康保険・厚生年金保険)に加入する義務があります。例えば、サラリーマンが法人を設立して不動産投資を行い役員報酬をもらう場合には、勤めている会社と設立した法人との2カ所から給与をもらうことになります。この場合、2か所から支給される給与を元に社会保険料を計算する必要がでてきます。ですので、「健康保険・厚生年金保険 所属選択・二以上事業所勤務届」を年金事務所に届け出るが必要になります。

気を付けていただきたいことは、この手続きを行うことで、現在、勤めている会社に、副業(不動産投資)を行っていることがばれる可能性がでてきます。もし、気になるような場合には、役員報酬をゼロにするか、もしくは、奥様を代表者にするかなどの対策が必要になってきます。奥様を代表者とした場合でも、奥様は社会保険(健康保険・厚生年金保険)に加入する必要があります。

 

 



以前は、法人の代表者でも社会保険に加入しないというようなケースも多かったのですが・・・

 

法人の場合、強制的に社会保険の適用事業所になるため、代表者が役員報酬をもらう場合、当然、社会保険(健康保険・厚生年金保険)に加入する義務があります。しかし、現実的には、法人の代表者であっても社会保険(健康保険・厚生年金保険)に加入せず国民年金と国民健康保険に加入するという違法な状態がなかば認められてきました。

 

しかし、下記の記事にあるように数年前から社会保険への加入の督促が強化され、2018年現在では、社長一人だけで行っている不動産投資のために設立したような法人であっても、社会保険(健康保険・厚生年金保険)に加入するよう指導されているような状況です。これからますます厳しくなっていく方向でまちがいありません。

 

日経新聞2016/2/24 「厚生年金の加入逃れ阻止 厚労省、79万社特定し強制も」

 

 

それでも何とかならない?社会保険に加入しなくても良い方法

 

法人であれば、強制的に社会保険の適用事業所になると上記で説明しましたが抜け道があります。代表者が役員報酬をもらっていない場合には、代表者はそもそも社会保険に加入できません。また、非常勤役員の場合は、社会保険に加入しなくても良いのです。(実態で判断されます。)

 

これを不動産投資にあてはめてみます。

 

おそらく、サラリーマンが法人を設立して不動産投資を行う場合、節税の観点から、収入の少ない奥様を代表者にしているケースが多いのではないでしょうか?実務面は、旦那さんがすべて行い必要な時だけ奥様にお願いするというようなケース。

 

このような場合、旦那様が代表者に就任し役員報酬をゼロ、そして奥様を非常勤役員にして、役員報酬を支払うという形にすれば、社会保険に加入しなくて済みます。

 

ただし、注意していただきたいことは、役員報酬がゼロでも旦那様は代表者に就任するため、現在、勤めている会社の副業規定に抵触しないかということと、奥様の役員報酬が高すぎると、税務上、否認されるケースがあるということです。

 

非常勤役員の報酬に関して、過去の裁判例では次のような金額に是正されています。職務内容などにより金額の前後はあると思いますが、下記の裁判例を参考に非常勤役員の報酬を検討する必要があると思います。

 

平9.9.29裁決 パチンコホール店の場合

非常勤役員である妻などに対しそれぞれ年間326万円~954万円の役員報酬を支払っていた ⇒ 過大役員報酬として認定され116万円~180万円が相当とされた。

 

平17.12.19裁決 建築及び住宅リフォーム会社の場合

非常勤役員である母に対して年間3,300万円~3,600万円を支払い ⇒ 過大役員報酬として認定され118万円~186万円が相当とされた。

 


スポンサーリンク

 

関連記事

PAGETOP