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不動産投資 売却時の税金は個人と法人どちらがお得?事業年度変更も!

不動産投資 売却時の税金は個人と法人どちらがお得?事業年度変更も!

 

今回は、不動産の売却時の税金について、個人と法人とで比較してみます。居住用の物件の場合は、3000万円の特別控除などの特例が数多くあるのですが、今回は、投資用不動産ということで説明させていただきます。法人の場合、事業年度を変更する裏技もありますので、ぜひ最後までお読みください。

 

個人の場合 所有期間によって税率が変わる!

 

個人が不動産を売却した場合、不動産の所有期間により税率が変わります。

売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えれば長期譲渡所得に該当し、5年以下なら短期譲渡所得に該当します。売却した年の1月1日現在で判定を行うところがポイントです。

 

1、短期譲渡・長期譲渡の具体例

事例①の場合 2013年2月1日に不動産を購入し、2018年3月1日に売却しています。所有期間は、5年を超えています。しかし、短期譲渡か長期譲渡かの判定は、売却した年の1月1日現在で判定するため、2018年1月1日現在では、5年未満です。なので短期譲渡に該当します。

 

事例②の場合には、2012年12月1日に不動産を購入し、2018年3月1日に売却しています。2018年1月1日現在で判定すると、5年を超えています。なので、長期譲渡に該当します。

 

事例①と②の所有期間はわずか数か月の差ですが、税率は倍程度変わってきます。売却した年の1月1日現在で判定するという部分が重要です。

 

2、税率

 

短期譲渡

課税譲渡所得×39.63%(所得税・復興特別所得税30.63% 住民税9%)

 

長期譲渡

課税譲渡所得×20.315%(所得税・復興特別所得税 15.315% 住民税5%)

 

3、売却損がでた場合

 

・不動産投資の売却損は、他の土地又は建物の譲渡所得の金額からは控除できますが、事業所得や給与所得などの他の所得と損益通算はできません。

 

・居住用財産(マイホーム)の売却損については、一定の要件に該当する場合、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算をすることができ、控除しきれない損失については3年間繰越控除できるという特例があります。

 

4、特例には注意!不動産投資の場合でも特例が適用できる場合があるため確認が必要です。

 

・平成21年中に取得した土地等を平成27年以降に譲渡した場合又は平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、譲渡所得から1000万円を控除できるという特例があります。該当するかどうか確認が必要です。

 

・不動産を売却した年か、その前年中、あるいは売却した年の翌年中に不動産を購入しているような場合、「特定の事業用資産の買替えの場合等の譲渡所得の課税の特例」に該当する場合があります。該当する場合には、課税の繰り延べが受けられます。

 

法人の場合 所有期間は関係なし!

 

法人の場合は、個人のような分離課税という概念はなく、不動産の売却損益も他の損益とトータルして、法人税・事業税・住民税等(法人税実効税率)が課税されます。法人税実効税率は、中小法人の場合、下記の税率になります。

 

1、法人税実効税率

 

法人所得 法人税実効税率(中小法人)
400万円以下 21%
400万円超~800万円以下 23%
800万円超 33%

 

2、売却損がでた場合

 

法人の場合には、上記でも説明したとおり、不動産の売却損益と他の損益とをトータルして損益を計算します。もし、不動産の売却損が大きく、その事業年度の損益が赤字になった場合には、青色申告の承認を受けていれば、繰越欠損金として10年間繰り越すことができます。

 

3、特例には注意!

 

法人の場合でも、不動産を売却して買換えるようなときには、「特定資産を買換えた場合の圧縮記帳」の適用を受けることができる場合があるため、特例の適用には注意が必要です。ちなみに、圧縮記帳も、課税の繰り延べです。

 

法人の場合は、事業年度の変更手続きを行えば節税になる場合もあります!

 

法人税実効税率(中小法人)を見ると、所得800万円以下の部分は特に税率が低くなっています。しかし、上記でも説明したとおり、法人の場合には、不動産の売却損益と他の損益とをトータルして損益を計算します。投資用不動産の場合には、賃貸収入が入ってくるため、その利益とも当然合算することになります。そのため、既に賃貸収入やその他の収入で利益が800万円に達しているような場合には、不動産の売買によりでた利益は、結局、所得800万円超の33%の税率が課税されることになります。ここで冒頭で記載した事業年度の変更です。

 

事業年度を変更すれば節税になる場合も!

 

1法人1不動産のような状況の場合は特に節税効果が高くなるのですが、不動産を売却すれば、売却後は、賃貸収入がなくなります。なので、事業年度の変更を行って、売却益がでる前月で事業年度を区切ることで、売却事業年度では、法人税実効税率の所得800万円以下の低い税率帯をフルで使用することが可能となります。下記の事例の場合には、約90万円の節税になります。

 

事業年度変更手続き (手続きは意外と簡単!)

事業年度の変更の手続は、登記の手続きは必要なく、基本的に、税務署・県税事務所・市役所に異動届を提出するだけなので、それほど手間がかかりません。 事業年度変更の手続き

 

 

 


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